Nye regler for boligsalg vil gi tryggere bolighandel
Skrevet av: Advokat/partner Andreas B. Vikor og advokatfullmektig Benjamin Enok Nilsen

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av bolig, og allerede i 2019 vedtok Stortinget å endre denne loven. Disse endringene er imidlertid blitt utsatt i påvente av Regjeringens arbeid med forskrift om minstekrav til tilstandsrapporter. Forskriften ble endelig kunngjort den 11. juni 2021, og det ble samtidig vedtatt at endringer i avhendingsloven (tryggere bolighandel) skal gjelde fra 1. januar 2022.


Formålet med lovendringene er først og fremst å gjøre bolighandelen tryggere for kjøper. Selger vil fra nå av ha risikoen for mindre avvik som ikke fremkommer i takstmannens rapport eller i øvrige dokumenter – såkalte skjulte feil og mangler. Selger vil dermed være tjent med å fremskaffe mer og bedre informasjon om boligens tilstand som igjen vil føre til at risikoen for konflikt og tvist reduseres.

 

Selger kan ikke lenger ta «som den er»-forbehold ved forbrukerkjøp

Endringene innebærer blant annet at selgeren ikke lenger skal kunne ta «som den er»-forbehold overfor forbrukerkjøpere, jf. § 3-9 nytt andre ledd. Dette innebærer i praksis at selger er ansvarlig for skjulte feil og mangler. Når selger ikke lenger kan påberope seg at boligen er solgt «som den er», vil han ha et sterkere insentiv til å undersøke boligen for feil og mangler før salg.

 

Lovfestet egenandel på 10 000 kroner ved mangelskrav

Endringene av «som den er»-forbehold ved forbrukerkjøp er ikke ment som et forbud mot alle forbehold. Etter avhendingsloven § 3-1 nytt fjerde ledd må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til 10 000 kroner om ikke annet følger av loven. Dersom mangelen utgjør 13 000 kroner, vil kjøperen i praksis bare få igjen 3000 kroner. Formålet med egenandelen er at partene skal bruke mindre tid og ressurser på mindre tvistebeløp. Avhendingsloven § 3-1 nytt fjerde ledd erstatter den tidligere vesentlighetsvurderingen og innebærer at selv om eiendommen er solgt «som den er», foreligger det en mangel dersom tap eller utbedringskostnader overstiger 10 000 kroner.

 

Kravet om egenandel på 10 000 kroner gjelder likevel ikke der bygningen er solgt som ny. I disse tilfellene står selger ansvarlig for alle skjulte feil og mangler.

 

Kjøpers undersøkelsesplikt er nå lovfestet

Kjøpers undersøkelsesplikt er nå lovfestet i avhendingsloven § 3-10. Dette utgjør ingen rettslig endring, men har en pedagogisk effekt at lovteksten er tydeligere på at kjøper har et ansvar for å sette seg inn i de opplysningene som gis.

 

Egen bestemmelse om arealavvik

I avhendingsloven § 3-3 nytt andre ledd har vi et unntak fra egenandelskravet på 10 000 kroner. Etter denne bestemmelsen foreligger det uansett en mangel dersom arealavviket er større enn to prosent og utgjør minst en kvadratmeter, med mindre selgeren godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen ved kjøpet.

 

Strengere krav til tilstandsrapportene og takstmenn

Departementet kan etter avhendingsloven § 3-10 forskriftsregulere krav til tilstandsrapportene og de takstmennene som utarbeider dem.

 

Minstekrav til tilstandsrapportene ble fastsatt i forskrift til avhendingsloven som ble kunngjort 11. juni 2021 og vil føre til høyere kvalitet på rapportene fra takstmenn som igjen resulterer i færre overraskelser for boligkjøper.

 

Da selger er en viktig informasjonskilde for takstmannen, vil selger etter § 3-10 fortsatt være ansvarlig for takstmannens feil ved utarbeidelse av rapporten. Identifikasjon mellom takstmann og selger gjør at selger får en særlig oppfordring til å sørge for at takstrapportene blir så korrekte og detaljerte som mulig.

 

Oppsummering

De nye reglene for boligsalg innebærer at selger nå mer aktivt må undersøke og avklare tilstanden på egen bolig ved salg til forbruker. Med et større ansvar for skjulte feil og mangler, vil det for selger være bedre å avdekke manglene før salg enn at kjøper oppdager dem i ettertid.

 

Bedre informasjonsgrunnlag vil føre til færre overraskelser og boligkjøpet blir mer forutsigbar for kjøper. Dette gir kjøper også mindre grunn til å rette kostnadskrevende mangelsinnsigelser mot selger etter overtakelse.

 

Ta gjerne kontakt med oss hvis du har spørsmål rundt dette.

 

Endringer i avhendingslova (tryggere bolighandel) som trer i kraft ved nyttår 2022 kan leses her: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2019-06-07-20?q=tryggere%20bolighandel
 

Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) som trer i kraft ved nyttår 2022 kan leses her: https://lovdata.no/dokument/LTI/forskrift/2021-06-08-1850
Vil du motta nyheter og invitasjoner fra oss? Meld deg på vårt nyhetsbrev her.

Kontaktperson