HR-2021-2364-A – Bristende forutsetninger ved utbyggingsavtaler
Skrevet av: Senioradvokat Haakon L. Haaland og partner Gøril Enger

I dommen HR-2021-2364-A tar Høyesterett stilling til om en utbyggingsavtale mellom en kommune og en privat utbygger er ugyldig som følge av utviklingen etter avtaleinngåelsen. I den sammenheng avklarer Høyesterett hvilket regelsett som regulerer ugyldighetsspørsmålet ved utbyggingsavtaler, som følge av etterfølgende forhold. I dommen fastslås det at det er de alminnelige avtalerettslige reglene og prinsippene som avgjør om avtalen er gyldig, og ikke plan- og bygningsloven § 17-3. Sakens parter er Sunnfjord kommune mot Bilskadesenteret Eigedom AS («Bilskadesenteret).


Sakens bakgrunn og tema

Bilskadesenteret hadde eiendom til utbygging i et område regulert til byggeområde, offentlig trafikkområde, fellesområde og kombinerte formål (forretning/kontor/lager/servering). I reguleringsplanen var det vedtatt rekkefølgekrav som forutsatte at det ikke kunne gis brukstillatelse før infrastrukturtiltak i form av utbygging av offentlig vei, veikryss, busstopp og gang- og sykkelvei var ferdig opparbeidet («veitiltakene»). Det var i planen samtidig stilt vilkår om utbyggingsavtale for opparbeidelse av veitiltakene.

 

Kommunen og Bilskadesenteret inngikk utbyggingsavtale etter plan- og bygningsloven (pbl.) § 17-3. For å få dispensasjon fra rekkefølgekravene forpliktet Bilskadesenteret seg til å betale 2 250 000 kroner som en forholdsmessig andel av kostnadene med utbygging av veitiltakene. Kommunen påtok seg på sin side å bruke dette beløpet til de tiltakene som avtalen omhandler. I tillegg skulle kommunen yte 1 million kroner som tilskudd til veitiltakene.

 

På samme tid som når veitiltakene etter utbyggingsavtalen skulle vært utført, arbeidet kommunen med bompengefinansiering av ulike andre veiprosjekter i kommunen, omtalt som «Førdepakken». Beløpet Bilskadesenteret hadde betalt til kommunen ble ikke brukt til de konkrete veitiltakene, men ble derimot skutt inn i Førdepakken.

 

Bilskadesenteret krevde derfor tilbakebetaling av kontantbidraget på kr 2 250 000. Tilbakebetalingskravet ble begrunnet med at kommunen ikke hadde oppfylt sin plikt etter utbyggingsavtalen til å etablere veitiltakene i henhold til reguleringsplanen. Partene er enige om at utbyggingsavtalen var i tråd med vilkårene i plan- og bygningslovens kapittel 17 på tidspunktet for avtaleinngåelsen. Spørsmålet for Høyesterett er om utbyggingsavtalen senere har blitt delvis ugyldig som følge av kommunens handlinger og unnlatelser, med den konsekvens at beløpet må tilbakeføres.

 

Høyesteretts vurdering

Høyesterett tar først stilling til om pbl. § 17-3 har betydning for gyldighetsvurderingen av en utbyggingsavtale som følge av etterfølgende omstendigheter, eller om ugyldighetsspørsmålet reguleres av alminnelige avtalerettslige prinsipper.

 

Etter en gjennomgang av relevante forarbeidsuttalelser, legger Høyesterett til grunn at spørsmålet om ugyldighet på grunn av forhold som inntrer etter avtaleinngåelsen, reguleres av de alminnelige avtalerettslige prinsippene. Høyesterett presiserer imidlertid at siden § 17-3 gir rammene for hva en utbyggingsavtale kan inneholde, vil også vilkårene i bestemmelsen være relevante ved drøftelsen av en mulig forutsetningssvikt.

 

Høyesterett går så over til å vurdere om utbyggingsavtalen har blitt ugyldig på grunn av bristende forutsetninger. I dette ligger at en kontraktsforpliktelse kan bortfalle dersom et løfte er avgitt under en bestemt forutsetning som ikke blir oppfylt – såkalt forutsetningssvikt. Spørsmålet om forutsetningssvikt som Høyesterett vurderer i denne saken, er knyttet til den etterfølgende utviklingen etter inngåelsen av utbyggingsavtalen.

 

Rekkefølgekravet som utbyggingsavtalen var ment å sikre oppfyllelse av, ble gjennomført siden veitiltakene til slutt ble utført gjennom bompengefinansieringen/Førdepakken. Kommunen anførte derfor at kommunen har oppfylt sin hovedforpliktelse etter utbyggingsavtalen, og at det ikke var grunnlag for å tilsidesette avtalen som ugyldig etter læren om bristende forutsetninger.

 

At veitiltakene til slutt ble utført, er imidlertid ikke avgjørende i vurderingen av om forutsetningssvikt må føre til ugyldighet, etter Høyesteretts vurdering. Høyesterett vurderte at det avgjørende forholdet er at kontantbidraget fra Bilskadesenteret ikke ble brukt til det konkrete veitiltaket det var øremerket til. Beløpet ble i stedet brukt som innskudd i bompengeprosjektet til kommunen, som omfattet totalt 20 samferdselstiltak til en samlet kostnad på 1,65 milliarder kroner. Fra Høyesteretts vurdering i avsnitt 62-63 siteres:

 

«Det som skulle være et kontantbidrag til et konkret rekkefølgetiltak, har etter kommunens ensidige omdisponering endret karakter til å bli et beløp som inngår i kommunens tilskudd til et helt annet prosjekt. Bidraget fra Bilskadesenteret får på denne måten et klart preg av å være fiskalt begrunnet.

 

… Etter mitt syn foreligger det med dette en svikt i de forutsetninger Bilskadesenteret hadde ved avtaleinngåelsen. Svikten er utvilsomt synbar for kommunen – kommunen var kjent med utbyggingsavtalens bestemmelser om bruken av kontantbidraget og har likevel satt seg ut over disse. Det kan heller ikke være tvilsomt at forutsetningen om at pengene ikke skulle brukes på denne måten, var motiverende for Bilskadesenteret. Selskapet har handlet i den tro at bidraget var nødvendig for å få gjennomført rekkefølgetiltakene, mens Førdepakken innebærer en helt annen finansieringsmodell.»

 

Kommunen hadde dermed etter Høyesteretts vurdering ikke til hensikt å oppfylle avtalen i tråd med dens forutsetninger, som var at kontantbidraget konkret skulle benyttes til oppfyllelse av rekkefølgetiltakene i planen. Høyesterett konkluderer på den bakgrunn med at utbyggingsavtalens bestemmelse om kontantbidrag fra Bilskadesenteret er ugyldig som følge av bristende forutsetninger. Løftegivers betalingsplikt bortfaller ved ugyldighet på grunn av bristende forutsetninger, og kommunen måtte derfor tilbakebetale kontantbidraget på kr 2 250 000 til Bilskadesenteret.

 

Høyesteretts avgjørelse i denne saken vil få generell betydning for oppfyllelse og etterlevelse av forutsetninger som ligger til grunn for utbyggingsavtaler. Dommen fastslår at de alminnelige avtalerettslige prinsippene om bristende forutsetninger også kommer til anvendelse på utbyggingsavtaler mellom kommuner og private parter.

Dommen fastslår videre at kommunene ikke står fritt til ensidig å endre avtalte finansieringsmodell og fremdriftsplan for konkrete tiltak på et senere tidspunkt, i forhold til hva som reguleres i utbyggingsavtalen. Kommunene må følgelig oppfylle sin forpliktelse etter utbyggingsavtalen i tråd med de forutsetninger som ligger til grunn på tidspunktet for avtaleinngåelsen. Gjør den ikke det, kan avtalen eller deler av avtalen, bli tilsidesatt som ugyldig.

Vil du motta nyheter og invitasjoner fra oss? Meld deg på vårt nyhetsbrev her.

Kontaktperson