Ny dom fra Høyesterett – ansvarlig søker kan bli erstatningsansvarlig overfor tredjepart
Skrevet av: Senioradvokat Haakon Løvaas Haaland og advokatfullmektig Marie Liang

I februar i år kom Høyesterett med en dom som fastslår at den som er ansvarlig søker overfor plan- og bygningsmyndighetene, kan bli ansvarlig overfor private tredjeparter ved brudd på offentligrettslige plikter. Høyesterett gjør i dommen nærmere rede for hva det innebærer å være ansvarlig søker.


Saksforholdet i dommen

Partene i tvisten var Solem Arkitektur AS («Solem») og kjøperne av fire kjedede eneboliger i et boligprosjekt i Trondheim. Solem hadde tegnet boligene og var også ansvarlig søker etter plan- og bygningsloven. Trondheim Panorama AS var utbygger og tiltakshaver etter samme lov.
 

I søknadene om rammetillatelse, igangsettelsestillatelse, midlertidig brukstillatelse og ferdigattest hadde ikke Solem sørget for at de sentrale ansvarsrollene i plan- og bygningslovens kapittel 23 var belagt med ansvar. I søknaden om rammetillatelse ble Solem til og med feilaktig tildelt flere ansvarsretter fra kommunens side, uten at dette ble oppdaget og rettet opp av Solem.


Da prosjektet var ferdigstilt, ble det søkt om midlertidig brukstillatelse av Solem som ansvarlig søker, og det ble feilaktig opplyst at Solem var ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner i tiltaksklasse 3. Kommunen utstedte både midlertidig brukstillatelse og etterfølgende ferdigattest.
 

Da kjøperne overtok boligene, ble det imidlertid oppdaget store og alvorlige feil og mangler ved boligene som måtte utbedres. Det dreide seg om både tak, vegger og terrasser som måtte rives.


Utbygger hadde i mellomtiden gått konkurs. Kjøperne rettet derfor erstatningskrav direkte mot Solem som var ansvarlig søker i prosjektet, og hevdet at Solem hadde begått grove pliktbrudd. Kjøperne krevde erstatning for utbedringskostnadene, som lå opp mot 50 % av kjøpesummen for hver enkelt bolig.

 

Spørsmålet for Høyesterett

Det konkrete spørsmålet Høyesterett skulle ta stilling til, var om en ansvarlig søker kunne bli erstatningsansvarlig overfor boligkjøpere for brudd på pliktene som ansvarlig søker etter plan- og bygningsloven.
 

Da det ikke foreligger et kontraktsforhold mellom en ansvarlig søker og en tredjepart, her boligkjøperne, var spørsmålet om det kunne statueres erstatningsrettslig ansvar utenfor kontrakt, nærmere bestemt om det forelå et arbeidsgiveransvar for Solem.

 

Hva kom Høyesterett frem til?

Førstvoterende startet med å konstatere at Solem kan bli ansvarlig etter alminnelige erstatningsrettslige regler overfor boligkjøperne, selv om Solem i utgangspunktet kun hadde et kontraktsforhold med utbygger og et offentligrettslig ansvar overfor plan- og bygningsmyndighetene.
 

Førstvoterende går deretter over til å oppsummere tidligere rettspraksis om samme problemstilling. I Rt. 2015 s. 276 («Bori») kom Høyesterett til at kjøperne av et nybygg kunne rette erstatningskrav direkte mot ansvarlig kontrollerende for bygget. Kjøperne hadde i den saken heller ikke et kontraktsforhold med de som ble holdt ansvarlige. Dommen har vært omdiskutert, men Høyesterett følger opp sitt standpunkt i den etterfølgende «Bori II»-dommen i 2017. Det har vært stilt spørsmål ved om disse dommene er så særegne at domstolen har utviklet et såkalt «Boriansvar». I HR-2020-312-A avviser Høyesterett dette og uttaler at det er  snakk om et alminnelig erstatningsansvar.
 

Etter disse avklaringene gikk førstvoterende over til å vurdere om det forelå ansvarsgrunnlag på bakgrunn av bestemmelsen i skadeserstatningsloven. Høyesterett kom frem til at arkitektfirmaet hadde brutt sin plikt til å påse at alle oppgaver i prosjektet var belagt med ansvar, og avviser samtidig at rollen som ansvarlig søker kun er en underordnet rolle. Det uttales i den forbindelse at en del av ansvarlig søkers ansvar er «å sørge for at alle oppgaver er belagt med ansvar». Førstvoterende kommer derfor frem til at «plan- og bygningslovens bestemmelser om ansvar i byggesaker skal samlet sikre kvaliteten på byggeprosjektet», og at Solems handlemåte derfor innebar et erstatningsrettslig ansvar.
 

Høyesterett konkluderte dermed med at de ansatte i arkitektfirmaet hadde forsømt sine plikter og derved forårsaket boligkjøpernes tap.
 

Deretter gikk Høyesterett videre til å vurdere om kravet har erstatningsrettslig vern. Med utgangspunkt i hva skadelidtes forventninger er, konkluderte Høyesterett med at kjøperne har en klar forventning om at en slik aktør i et byggeprosjekt utfører sine sentrale oppgaver. Høyesterett konkluderte deretter med at boligkjøpernes interesser var erstatningsrettslig vernet, og at vilkårene for å kunne kreve erstatning dermed var til stede.
 

Høyesterett klargjør i den forbindelse at grov uaktsomhet ikke er et vilkår for ansvar ved brudd på ansvarsbestemmelsene i plan- og bygningsloven. Høyesterett bemerker imidlertid at karakteren av pliktbruddet likevel inngår i avveiningen av om skadelidtes interesser har erstatningsrettslig vern. Jo mer graverende bruddet er, desto mer nærliggende er det å ilegge ansvar.

 

Rettstilstanden etter HR-2020-312-A

Høyesterett konkluderte med at ansvarlig søkers brudd på plikten til ansvarsbelegging er tilstrekkelig til å fastslå ansvar for foretaket.
 

Dommen klargjør således at brudd på de offentligrettslige ansvarsreglene i plan- og bygningsloven vil utgjøre et erstatningsbetingende ansvarsgrunnlag. På bakgrunn av aktuelle rettskilder trekker Høyesterett den slutningen at reglene om ansvarsrett i plan- og bygningsloven også tar sikte på å beskytte private interesser. Dommen er dermed klargjørende for at ansvarsrettsreglene i plan- og bygningsloven også er ment å beskytte og ivareta private interesser. De gjelder ikke bare overfor bygningsmyndighetene.
 

Hovedkonklusjonen som kan utledes fra dommen (og de to foregående «Bori-dommene»), er altså at ansvarlig søker kan risikere å bli erstatningsansvarlig for økonomisk tap en privat part lider som følge av brudd på plan- og bygningslovens bestemmelser om ansvarsbelegging. Den som påtar seg rollen som ansvarlig søker i et byggeprosjekt, må være sitt ansvar bevisst overfor både bygningsmyndighetene og de private interessene som bestemmelsene er ment å ivareta.
 

Oppsummert avklarer dommen at klare brudd på de offentligrettslige ansvarsreglene i plan- og bygningsloven vil kunne medføre et økonomisk ansvar for det ansvarlige foretaket.

 

 

 

Vil du motta nyheter og invitasjoner fra oss? Meld deg på vårt nyhetsbrev her.

Kontaktperson