Når leietaker går konkurs – tips og råd til utleier
Skrevet av: Senioradvokat Christer Almquist og advokat Karina Johnsen

Det har totalt sett vært en betydelig nedgang i antall konkurser i 2020, på tross av koronapandemien. Forklaringen på nedgangen er sammensatt, men forklarende faktorer er trolig statens omfattende tiltakspakker, redusert drift i domstolene, samt at Skatteetaten, som begjærer desidert flest konkurser, har vært mer tilbakeholdne med konkursbegjæringer. Ifølge tall fra Statistisk sentralbyrå har en av de største nedgangene vært innenfor varehandel, med en nedgang på 28 %.

Det er en viss bekymring for at antall konkurser vil øke utover i 2021 og 2022, når hjelpetiltakene etter hvert fases ut og Skatteetaten i større grad tar tak i innkrevingsarbeidet. Konkursene vil ha ringvirkninger og vil påvirke andre parter, blant annet utleiere av lokaler.


En leietaker som går konkurs, fører som regel til et økonomisk tap for gårdeieren. Tapet består som regel av manglende betalte leieterminer før konkurs, tap av fremtidige leieinnbetalinger, samt kostnader ved manglende vedlikehold og istandsetting av lokalene. I ytterste konsekvenser kan også en konkurs hos leietaker ha innvirkning på byggets renommé.

 

En konkurs hos leietaker kan for mange utleiere oppleves som uoversiktlig og det knytter seg usikkerhet i forhold til at konkursboet kommer inn som part. Denne artikkelen gir deg en kort oversikt over de rettigheter og plikter du som utleier får ved en konkurs hos leietaker. 


De første fire ukene etter konkurs

De fire første ukene etter konkursåpning er ofte de mest utfordrende for utleier. Utfordrende i form av at det foreligger usikkerhet for hva som kommer til å skje med leiekontrakten. Konkursboet har nemlig en rett til å sitte på gjerdet og avvente hvorvidt de vil tre inn i leiekontrakten eller ikke. Utleier er her prisgitt hva boet bestemmer seg for, og har ingen rettslig mulighet for å påvirke boets beslutning. Utleier kan imidlertid kreve full leie av boet fra konkursåpning og frem til boet eventuelt velger å tre ut av leieforholdet. Fra tidspunktet boet erklærer at de ikke trer inn i leiekontrakten, har ikke utleier lenger krav på leie overfor boet.
    

Boet trer inn i leiekontrakten

Dersom boet trer inn i leiekontrakten, blir leiekontrakten som var gjeldende ved konkurstidspunktet videreført, og boet blir forpliktet på samme måte som opprinnelig leietaker. Her er det imidlertid viktig å merke seg ett unntak, og det knytter seg til oppsigelsestid. Uavhengig av hva som måtte følge av leiekontrakten, kan boet si opp avtalen med sedvanlig varsel, som ved avtaler om leie av fast eiendom er 3 måneder. Utleier har ingen tilsvarende utvidet oppsigelsesadgang.
 

Boet trer ikke inn i leieforholdet

Dersom boet beslutter å ikke tre inn i leieforholdet, må boet informere utleier om dette og stille lokalene til utleiers disposisjon innen  fire uker. Leiekontrakten opphører umiddelbart og boet har ingen ryddeplikt. Kostnadene ved å rydde lokalene må utleier i første omgang bære selv. Kravet kan meldes som alminnelig fordring (uprioritert krav) i boet, men utleier er her prisgitt at det er midler i boet til hel eller delvis dekning av kravet.


Erstatning

En førtidig oppsigelse av leiekontrakt som følge av leietakers konkurs gir dessverre utleier som oftest et husleietap. Krav på skyldig leie for gjenstående tid av leiekontrakten, og forfalt leie før konkurs, kan utleier melde som et krav overfor konkursboet. Det er viktig å merke seg at kravet er et såkalt uprioritert krav, og i mange konkursboer vil det være begrensende utsikter for dekning. Dette forutsetter selvfølgelig at det ikke er muligheter for å trekke på depositumsbeløp eller andre avgitte sikkerheter.

Vil du motta nyheter og invitasjoner fra oss? Meld deg på vårt nyhetsbrev her.

Kontaktperson