Høyesterett avklarer: Enighet er ikke nok til å øke festeavgiften

I et festeforhold eier fester bygningsmassen og leier (fester) grunnen mot et årlig vederlag (festeavgift). Festeforholdet reguleres av tomtefesteloven. Loven gir et sterkt vern til den som fester tomt til bolig eller fritidsbolig, og inneholder detaljerte regler om hvordan festeavgiften kan reguleres. I en nylig avsagt dom avklarer Høyesterett at reglene også kommer til anvendelse også dersom partene frivillig blir enige om en høyere avgift underveis i festeforholdet. 

 
Ved inngåelse av en festekontrakt kan partene fritt bli enige om en festeavgift, forutsatt at denne ikke er «urimelig høy». Ved senere reguleringer skal reguleringen etter tomtefestelovens hovedregel følge endringene i konsumprisindeksen. Utgangspunktet i tomtefesteloven er at partene ikke kan avtale vilkår i strid med loven, med mindre loven selv åpner for det.  

Tomtefesteloven åpner for annen regulering enn konsumprisindeks i to tilfeller:  

(i) For enkelte eldre avtaler er det adgang til å gjennomføre ett såkalt engangsløft basert på det som var avtalt om regulering etter tomteverdi ved første regulering etter 2002.  

(ii) Videre åpner tomtefesteloven for en økning tilsvarende 2 % av tomteverdien ved kontraktens utløp.  

Det er nå slått fast at grunneier og fester ikke har anledning til å frivillig avtale en annen regulering enn justering i henhold til endringene i konsumprisindeksen, som følger av lovens hovedregel.  

I saken Høyesterett behandlet, ble festeavgiften økt samtidig som kontraktens bestemmelse om forkjøpsrett ble fjernet. Endringene skjedde på initiativ fra festeren fordi festeren mente at forkjøpsretten ville være prisdempende i forbindelse med et planlagt salg. Likevel slo Høyesterett fast at   økningen av festeavgiften var i strid med tomtefesteloven, fordi økningen uttrykkelig var basert på tomteverdien og gikk utover regulering i henhold til lovens hovedregel, altså justering etter konsumprisindeks.  

Hva hvis festeren får en motytelse? 

Høyesterett holder spørsmålet åpent. Det kan tenkes et snevert unntak dersom en økning i festeavgiften blir kompensert med en likeverdig motytelse fra grunneieren. Retten tok ikke stilling til om et slikt unntak finnes, eller hvor grensen i så fall går. 

Det er derfor ikke avklart at en høyere festeavgift blir lovlig bare fordi festeren får en fordel ut over det som er avtalt i festekontrakten 

Hva bør festere og grunneiere gjøre nå? 

Dommen gir grunn til å se nærmere på avtaler der festeavgiften er økt ved forhandling. Det er ikke avgjørende at partene var enige ved reguleringen, avtalen må også holde seg innenfor lovens rammer. 

Ta kontakt med oss dersom du ønsker en praktisk gjennomgang av hva dommen betyr for deg og din festekontrakt.