Lang byggeperiode og bortfall av byggetillatelse

Høyesterett har i dom HR-2025-1840-A avklart hva som skal til for at et byggetiltak anses som «innstilt i mer enn to år». Selv om tiltakshaver hadde utført arbeid gjennom hele perioden, mente kommunen og underinstansene at fremdriften var for lav. Høyesterett kom til motsatt konklusjon og ga tiltakshaver medhold.

1 INNLEDNING

Høyesterett avsa 23. september 2025 dom i saken HR-2025-1840-A, som reiste prinsipielle spørsmål om hva som skal til for at et tiltak «innstilles i mer enn to år» - slik at byggetillatelsen faller bort.

I hele byggeperioden det var tale om utførte tiltakshaver arbeider av et visst omfang, men kommunen kom likevel til at tiltaket var innstilt basert på sen fremdrift. Både tingretten og lagmannsretten sluttet seg til kommunens syn.

Høyesterett kom til motsatt resultat. Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS bisto tiltakshaver ved Høyesteretts behandling.

Dommen gir viktige avklaringer for når et tiltak er innstilt i lovens forstand, og vil få betydning for alle tiltak som det av ulike grunner tar lang tid å fullføre.

2 BAKGRUNN

Tiltakshaver fikk i 2001 byggetillatelse til oppføring av en enebolig med integrert garasje og en stor frittliggende garasje med planlagt bod og lager. Arbeidet ble igangsatt i 2002, men fremdriften var langsom og spredt over mange år. Årsaken til den langsomme fremdriften var at tiltakshaver gjorde alt arbeidet selv, i kvelder, helger og ferier.

I 2014 hevdet kommunen at tillatelsen var falt bort da det syntes som at arbeidet hadde vært innstilt i mer enn 2 år, noe tiltakshaver bestred. I mai 2017 fikk tiltakshaver pålegg om å sende inn ny søknad eller foreta retting og tilbakeføring.

Ved mottak av kommunens pålegg stanset tiltakshaver side arbeider. I tidsperioden siden arbeidet ble igangsatt 2002 og frem til 2017 var det i grove trekk utført grunn- og terrengarbeider, arbeid med støttemurer, infrastrukturer i grunnen samt betongarbeider for begge bygg.

Tiltakshaver påklagde kommunens vedtak og fikk medhold av Fylkesmannen, som opphevet kommunens vedtak. En nabo ba anmodet om omgjøring av Fylkesmannens vedtak, og departementet tok omgjøringsbegjæringen til følge. Etter klage fra tiltakshaver fastholdt Kongen i statsråd departementets vedtak.

Både tingretten og lagmannsretten kom til at tiltaket var innstilt i lovens forstand. I lagmannsrettens dom fremgår at «det avgjørende må være om det er reell fremdrift i arbeidene med sikte på å fullføre tiltaket innen rimelig tid». Videre mente lagmannsretten at «det ikke er tilstrekkelig for å avbryte 2-årsfristen at tiltakshaver gjennomfører enkeltstående arbeider, selv om disse isolert sett kan være kostbare og omfattende, dersom dette ikke faktisk bidrar til fremdrift med sikte på fullføring innen rimelig tid».

Lagmannsretten etablerte altså i sin dom et tidskrav for å ferdigstille et tiltak – «innen rimelig tid» som ikke fremgikk direkte av loven. Det sentrale temaet for Høyesterett var om det gjelder et slikt tidskrav, og hva som skal til av aktivitet på byggeplass for at arbeidet ikke er innstilt.

3 HØYESTERETTS VURDERING

3.1 Tolkning av innstillingsregelen

«Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år.»

Ettersom dagens plan- og bygningslov § 21-9 er en videreføring av § 96 første ledd vil Høyesteretts vurdering også anvendes på dagens lov.

Bestemmelsen inneholder to bortfallsgrunner: manglende igangsetting og innstilling av arbeidet etter at det er igangsatt. Det var innstillingsregelen som var tema for Høyesteretts behandling.

Høyesteretts uttalte at innstillingsregelen gjelder for en sammenhengende toårsperiode, slik at det ikke er mulig å legge sammen flere perioder i stillstand som samlet oppfyller toårskravet.

Det ble videre uttalt at arbeidet i denne perioden gi et reelt bidrag til fremdrift og fullføring av tiltaket. Det bemerkes til slutt at bagatellmessige eller arbeider uten nevneverdig betydning er ikke tilstrekkelig for å ha tilstrekkelig fremdrift.

Både flertallet og mindretallet i Høyesterett var dessuten enig med tiltakshaver i at det kan ikke innfortolkes et krav om ferdigstillelse «innen rimelig tid» uten klar lovhjemmel. Dette er en lovgiveroppgave og er begrunnet med legalitetsprinsippet og hensynet til forutsigbarhet for borgerne.

3.2 Konkret anvendelse

Høyesterett vurderte arbeidene utført fra 2002 til 2016, og fant at det i hver toårsperiode var utført arbeid som bidro til fremdrift. Tillatelsen var derfor ikke bortfalt.

3.3 Dissens

To dommere dissenterte og mente at dersom arbeidene var av et «uvesentlig omfang» var arbeidet ansett som innstilt. Dette er en noe høyere terskel enn hva flertallet la til grunn. Mindretallet mente at arbeidene etter 2009 var av så begrenset omfang at tiltaket måtte anses som innstilt.

4 BETYDNING FOR PRAKSIS

Dommen har betydning for kommunal byggesaksbehandling og tiltakshaveres rettssikkerhet:

Den avviser skjønnsmessige frister som ikke har klar hjemmel i plan- og bygningsloven § 96 (dagens § 21-9)
Den klargjør terskelen for hva som utgjør «innstilling» av arbeid.
Den styrker forutsigbarheten for tiltakshavere som bygger over lang tid, særlig ved egeninnsats.

Dommen understreker at inngripende tiltak fra myndighetene som kan sanksjoneres med ulovlighetsoppfølging fra kommunen må ha klar hjemmel i lov.