Nye regler for korttidsutleie i borettslag og eierseksjonssameier
Skrevet av: Kristine Andersen Aasgaard og Håkon Steimler

Den 10. april 2019 ferdigbehandlet Stortinget nye tilskudd til borettslagsloven og eierseksjonsloven om adgangen til å drive korttidsutleie av boligen, for eksempel gjennom tjenester som Airbnb. De nye reglene innebærer oppmykning av den ellers begrensede muligheten det er til å leie ut bolig i borettslag, og motsatt en innstramming av den ellers frie adgangen det er til å leie ut bolig i eierseksjonssameier. Reglene tar hensyn til at flere har korttidsutleie som en ekstrainntekt, samtidig som det settes grenser for hvor omfattende denne typen utleie kan være bl.a. for å sikre stabilitet i bomiljøet. Det gis en kort oversikt over de nye reglene her.


Borettslag: Oppmykning av utleiereglene – tillatt med korttidsutleie i inntil 30 døgn per år uten samtykke fra styret

Reglene om muligheten til utleie av boligen er en av de største forskjellene mellom borettslag og eierseksjonssameier.

 

I borettslag er muligheten til utleie begrenset. Formålet ved opprettelse av borettslag er at laget skal gi andelseierne bruksrett til egen bolig. Prinsippet om at andelseier selv skal bruke boligen står derfor sterkt og loven åpner av den grunn i liten grad for utleie. Skal andelseier leie ut hele boligen kreves det samtykke fra styret, og med mindre helt særlige grunner foreligger kan samtykke bare gis for utleie i opptil 3 år. Andelseier må da også ha oppfylt krav om botid først.

 

Det nye lovtillegget, som inntas som nytt andre punktum i borettslagsloven § 5-4, innebærer derfor en oppmykning av andelseieres begrensede utleierett. Andelseier gis med tillegget en rett til å leie ut hele boligen i inntil 30 døgn i løpet av året, uten styrets samtykke.

 

Eierseksjonssameier: Seksjonseiers rett til korttidsutleie begrenses

Mens borettslagene får en utvidet rett til å leie ut boligen, snevres adgangen inn for eierseksjonssameiene, der det ikke tidligere har vært noen begrensning i adgangen til korttidsutleie.

 

I eierseksjonssameier er seksjonseiers utleierett i utgangspunktet fri. Det kommer til uttrykk i eierseksjonsloven § 24, som gir seksjonseier full rettslig råderett over sin seksjon. Den nye regelen, som inntas som nytt sjuende ledd i eierseksjonslovens § 24, begrenser seksjonseiers mulighet til kortidsutleie. Vurderingen bak begrensningen er at omfattende og hyppig korttidsutleie kan gjøre bomiljøet ustabilt. Reglen vil lyde:

 

«Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Første til fjerde punktum gjelder ikke for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.»

 

Regelen fastsetter et utgangspunkt om adgang til å leie ut 90 døgn per år, men gir årsmøtet kompetanse til enten å innskrenke eller utvide grensen innenfor rammen på 60-120 døgn. En grense som avviker fra utgangspunktet må vedtektsfestes, og beslutningen krever 2/3-flertall av avgitte stemmer på årsmøtet.

 

Ettersom sammenhengende utleie i mer enn 30 døgn ikke rammes av begrensningen, vil regelendringen ikke få betydning for vanlige langtidsleieforhold.

 

Endringene gjelder fra neste år

Regelendringene trer først i kraft 1. januar 2020. Likevel anbefaler vi at styrene i borettslag allerede nå setter seg inn i virkningen av det nye tillegget i borettslagsloven. I eierseksjonssameiene anbefaler vi at styret og seksjonseierne begynner å tenke gjennom hvilken utleieadgang man ønsker å ha i sitt sameie. Begrenser årsmøtet adgangen til korttidsutleie til 60 døgn per år, blir nok sameiet enda mindre attraktivt for den som ønsker å kjøpe bolig med det formål å drive korttidsutleie som næringsvirksomhet.

 

Samtidig antas det at de fastsatte grensene ikke vil utgjøre noen reell begrensning for den alminnelige private Airbnb-verten, som i snitt leier ut boligen i 25 døgn per år. Grensene antas derfor å hovedsakelig ramme utleie i næringsvirksomhet, og det vil være gode muligheter for andelseier/seksjonseier til å skaffe seg en ekstrainntekt ved korttidsutleie av boligen sin.

 

Vil du motta nyheter og invitasjoner fra oss? Meld deg på vårt nyhetsbrev her.

Kontaktperson