Rettslige avklaringer om risikoen for koronatiltak i husleieretten
Skrevet av: Advokat/partner Marius Hvitmyhr

Samtidig som flere land i Europa iverksetter nye nedstengninger, har det kommet interessante rettslige avklaringer om risikoen for koronatiltak i husleieretten.

Denne artikkelen var publisert i Estate Nyheter tirsdag 30. november 2021.


Dersom nedstegninger skulle bli aktuelt i Norge, er det viktig å være oppmerksom på to ferske rettsavgjørelser som begge slår fast at leietakeren må betale leie selv om leietakers virksomhet skulle pålegges å stenge.

Midtre Hålogaland tingrett slo i dom 18. november 2021 fast at helsemyndighetenes vedtak om å stenge treningssentre ikke utgjør noen mangel som gir leietakeren rett til å holde tilbake husleien etter husleieloven §§ 2-17 og 5-7. Det følger av bestemmelsene at det foreligger en mangel ved lokalene der «offentlig vedtak i medhold av lov er til hinder for den avtalte bruk».


Selv om ordlyden i bestemmelsen i utgangspunktet rammer ethvert vedtak som hindrer bruken av lokalene, avviste tingretten treningssenterets anførsler. Etter en nærmere gjennomgang av rettskildene, slo tingretten fast at vedtaket må innebære innskrenkninger i bruken av de leide lokalene. Tingretten uttalte videre at de aktuelle bestemmelsene i husleieloven primært får anvendelse der lokalene ikke er godkjent til de formål de er utleid til. Tingretten slo til slutt fast at myndighetene ikke har nedlagt forbud mot å bruke selve lokalet, og konkluderte derfor med at det ikke forelå en mangel som gav rett til å holde tilbake leie. Tingretten tilkjente dessuten erstatning som følge av at leietakeren urettmessig hadde hevet leiekontrakten.


Dommen baserer seg utelukkende på en tolkning av husleielovens bestemmelser om offentlige rådighetsinnskrenkninger. I en rekke leiekontrakter har utleier og leietaker avtalt en annen rettslig regulering enn husleieloven.


Tidligere har også Sunnmøre tingrett kommet til at leietaker ikke kunne holde tilbake leie som følge av nedstengning (også her var leietaker et treningssenter). Denne avgjørelsen baserte seg på en konkret fortolkning av en bestemmelse i leiekontrakten, som er kjent fra en rekke leiekontrakter. Den konkrete bestemmelsen i kontrakten hadde slik ordlyd:

Eventuelle pålegg fra arbeidstilsynet, helseråd, brannvern, industrivern eller andre offentlige myndigheter, foranlediget av den virksomhet som drives i lokalene, er utleier uvedkommende og må etterkommes av leietaker for hans regning.


Tingretten kom i denne saken til at vedtaket om å stenge treningssenteret var foranlediget av den virksomheten som ble drevet i lokalene. Også her konkluderte tingretten med at helsemyndighetenes vedtak var leietakers ansvar og risiko. Treningssenterets etterfølgende anke til lagmannsretten ble nektet fremmet av Frostating lagmannsrett fordi den klart ikke kunne føre frem. Lagmannsretten uttalte i den sammenheng at «myndighetenes stenging av treningssentre var rettet mot virksomheten, ikke lokalene eller andre forhold som utleier er ansvarlig for». Den 8. november 2021 forkastet Høyesterett treningssenterets anke med krav om at lagmannsretten avgjørelse oppheves som følge av saksbehandlingsfeil.


Sunnmøre tingsretts dom av 25. mars 2021 er dermed rettskraftig.

Felles for begge avgjørelser er at helsemyndighetenes koronatiltak ble ansett for å rette seg mot virksomheten treningssenteret drev, og dermed ikke de leide lokalene. Avgjørelsene er neppe oppsiktsvekkende, men avklarer altså at det ikke er grunnlag for krav eller tilbakehold av leie fra leietakers side dersom det skulle komme nye nedstengninger.


Det må nå langt på vei anses avklart at utleier ikke har risikoen for koronatiltak som medfører stenging av leietakers virksomhet. Det må likevel gjøres to reservasjoner:

For det første kan det ikke helt utelukkes at det finnes leiekontrakter som må forstås slik at utleier likevel har påtatt seg risikoen for denne typen offentlige inngrep.
 

For det andre må det gjøres en reservasjon for virksomheter som leier lokaler i kjøpesentre. Dersom kjøpesenteret som sådan skulle pålegges å stenge, vil ikke utleier kunne oppfylle sin kontraktsforpliktelse, som i hovedsak innebærer å stille lokalene til rådighet for leietaker.

Vil du motta nyheter og invitasjoner fra oss? Meld deg på vårt nyhetsbrev her.

Kontaktperson