Når leietaker går konkurs
Skrevet av: Senioradvokat Christer Almquist

En leietaker som går konkurs, fører som oftest til et økonomisk tap for gårdeieren. Tapet består som regel av manglende betalte leieterminer før konkurs, tap av fremtidige leieinnbetalinger, samt kostnader ved manglende vedlikehold og istandsetting av lokalene. I ytterste konsekvens kan også en konkurs hos leietaker ha innvirkning på byggets renommé.


En konkurs hos leietaker kan for mange utleiere oppleves som uoversiktlig, og det knytter seg usikkerhet med hensyn til at konkursboet kommer inn som part. Denne artikkelen gir deg en kort oversikt over de rettigheter og plikter du som utleier får ved en konkurs hos leietaker. 


De første fire ukene etter konkurs

De fire første ukene etter konkursåpning er ofte de mest utfordrende for utleier – utfordrende fordi det er usikkert hva som vil skje med leiekontrakten. Konkursboet har nemlig en rett til å sitte på gjerdet og avvente om de vil tre inn i leiekontrakten eller ikke, jf. dekningsloven 7-10. Utleier er her prisgitt hva boet bestemmer seg for, og har ingen rettslig mulighet til å påvirke boets beslutning. Utleier kan imidlertid kreve full leie av boet frem til boet eventuelt velger å tre ut av leieforholdet. Fra tidspunktet boet erklærer at de ikke trer inn i leiekontrakten, har ikke utleier lenger noe krav på leie overfor boet. Krav på skyldig leie for gjenstående tid av leiekontrakten og forfalt leie før konkurs, kan selvfølgelig meldes i boet som en alminnelig fordring (uprioritert fordring).     
 

Boet trer inn i leiekontrakten

Dersom boet trer inn i leiekontrakten, videreføres leiekontrakten som var gjeldende ved konkurstidspunktet, og boet blir forpliktet på samme måte som opprinnelig leietaker. Her er det imidlertid viktig å merke seg ett unntak, og det knytter seg til oppsigelsestid. Uavhengig av hva som måtte følge av leiekontrakten, kan boet si opp avtalen med «sedvanlig varsel», som ved avtaler om leie av fast eiendom er 3 måneder, jf. husleieloven § 9-6. Utleier får ingen tilsvarende utvidet oppsigelsesadgang.
 

Boet trer ikke inn i leieforholdet

Dersom boet beslutter å ikke tre inn i leieforholdet, må boet informere utleier om dette og stille lokalene til utleiers disposisjon innen 4 uker, jf. dekningsloven § 7-10. Leiekontrakten opphører umiddelbart, og boet har ingen ryddeplikt. Kostnadene ved å rydde lokalene må utleier i første omgang bære selv. Kravet kan meldes som alminnelig fordring (uprioritert krav) i boet, men utleier er her prisgitt at det er midler i boet til hel eller delvis dekning av kravet.

Vil du motta nyheter og invitasjoner fra oss? Meld deg på vårt nyhetsbrev her.

Kontaktperson