Høyesteretts dom i sak om rekkefølgekrav i reguleringsplan
Skrevet av: Senioradvokatene Marius Hvitmyhr og Haakon L. Haaland

Bakgrunn og tema

Høyesterett har i en ny dom tatt stilling til gyldigheten av såkalte rekkefølgekrav i reguleringsplan. Et rekkefølgekrav innebærer at utbygging skal skje i en bestemt rekkefølge, eller at utbygging ikke kan skje med mindre visse tiltak er oppfylt forut for utbyggingen. Dette kan for eksempel innebære at gang- og sykkelvei må opparbeides før det kan gis bygge- eller brukstillatelse for nye boliger. Slike rekkefølgekrav kan fastsettes i bestemmelsene til en reguleringsplan, jf. plan.- og bygningsloven § 12-7 nr. 10.
 

Sakens parter var Selvaag Bolig Bispelua AS (Selvaag) og Boligprodusentenes Forening som partshjelper, mot staten v/Kommunal- og moderniseringsdepartementet.
 

Kort fortalt handlet saken om at Selvaag igangsatte planarbeid for å få omregulert en tomt på Mortensrud i Oslo fra skole- og barnehageformål til boligformål. Planen ble vedtatt av Oslo kommune i september 2016. Det ble i planbestemmelsene vedtatt rekkefølgekrav om oppgradering og opparbeidelse av en turvei før midlertidig brukstillatelse kunne gis. Den aktuelle turveien er en del av et tursti-nettverk i Oslo. Turveien som rekkefølgekravet knytter seg til, er ikke tilgjengelig fra planområdet.
 

Selvaag klaget på rekkefølgekravet i oktober 2016. Fylkesmannen tok ikke klagen til følge og stadfestet kommunens vedtak i april 2017.  
 

Selvaag ba om at iverksetting av rekkefølgekravet skulle utsettes, men fikk endelig avslag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet i april 2018. Selvaag tok da ut stevning mot staten ved Kommunal- og moderniseringsdepartementet med krav om at Fylkesmannens vedtak skulle kjennes ugyldig og med krav om erstatning etter rettens skjønn.
 

Tingretten ga Selvaag medhold og kjente Fylkesmannens vedtak ugyldig og tilkjente erstatning. Fylkesmannens vedtak ble i dommen kjent ugyldig som følge av myndighetsmisbruk. Tingretten mente at det ikke var saklig behov for å knytte rekkefølgekrav om turveien til reguleringsplanen.
 

Staten anket dommen til Borgarting lagmannsrett som frifant staten. Lagmannsretten kom til at Fylkesmannens vedtak bygget på riktig lovforståelse. Etter lagmannsrettens syn forelå det heller ikke myndighetsmisbruk: Vedtaket var ikke vilkårlig, det var ikke tatt utenforliggende hensyn, og vedtaket innebar ikke usaklig forskjellsbehandling.
 

Selvaag anket deretter til Høyesterett. Høyesterett tar i dommen stilling til hvilke skranker plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 setter for muligheten til å gi rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan. Det sentrale vurderingsmomentet er om sammenhengen mellom infrastrukturtiltaket og utbyggingsprosjektet er klar nok til at det vil være berettiget å stille rekkefølgekrav til utbyggingen. 

 

Høyesteretts vurdering

Etter å ha tolket ordlyden i plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10, uttaler Høyesterett at rekkefølgekravet må stå i nær sammenheng med planen og dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av det nye byggeprosjektet.
 

Høyesterett peker videre på bestemmelsene om utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven kap. 17, og tar som utgangspunkt at kommunene ikke kan pålegge utbygger strengere krav i et rekkefølgekrav enn det som følger av bestemmelsene om utbyggingsavtaler. Det blir altså lagt vekt på hensynet til sammenheng i regelverket.
 

Etter en gjennomgang av rettskildene, påpeker Høyesterett dessuten at rekkefølgekravene ikke nødvendigvis må oppfylles innenfor det aktuelle planområdet. Det kan altså gyldig pålegges tiltak utenfor selve planområdet, men disse må ha nødvendig og saklig sammenheng med selve utbyggingen.
 

Høyesterett oppsummerer deretter sin forståelse av bestemmelsen med følgende uttalelse:

I tilfeller hvor kommunen ikke selv har til hensikt å utføre tiltaket, må § 12-7 nr. 10 forstås slik: Kommunen kan bare oppstille rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. I dette ligger at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge. Det er ikke i seg selv tilstrekkelig at infrastrukturtiltaket anses formålstjenlig eller ønskelig hvis tiltaket ikke står i en slik sammenheng med det nye prosjektet. Rent fiskale hensyn kan ikke begrunne vedtak etter § 12-7 nr. 10.


Høyesterett går deretter over til kommunens og Fylkesmannens konkrete lovforståelse i saken.
 

Høyesterett slår først fast at rekkefølgebestemmelser ikke kan gis for å ivareta mer generelle behov og målsettinger. Slik vi leser Høyesteretts dom, er kravet til reelle behov, samt nødvendig og saklig sammenheng med utbyggingen, da ikke oppfylt.
 

Fylkesmannens vedtak som stadfester kommunens rekkefølgekrav om oppgradering og opparbeidelse av en turvei på Mortensrud, var tuftet på feil forståelse av plan- og bygningslovens bestemmelser om rekkefølgekrav.
 

Lagmannsrettens dom som opprettholdt vedtaket, ble opphevet, og lagmannsretten må behandle saken på nytt der Høyesteretts lovforståelse legges til grunn. Høyesteretts dom er avsagt med dissen (3-2), hvilket viser at det var tvil knyttet til utfallet.
 

Saken vil få generell betydning for hvilke rekkefølgekrav en kommune kan pålegge utbygger.

 

Vil du motta nyheter og invitasjoner fra oss? Meld deg på vårt nyhetsbrev her.

Kontaktperson