Fredag 26. mars 2021 behandlet Høyesterett for første gang spørsmålet om prisavslag etter kjøp av en boligeiendom som viste seg å inneholde skjeggkre. I motsetning til tingretten og lagmannsretten kom Høyesterett enstemmig frem til at kjøperne ikke hadde krav på prisavslag som følge av midlertidige bruksulemper ved retting og for mulig verdireduksjon på grunn av risikoen for at bestanden av skjeggkre ville ta seg opp igjen.

Bakgrunn

Etter overtakelse av en bolig 1. mars 2018 oppdaget kjøperne at boligen inneholdt skjeggkre, og de reklamerte 4. april overfor selger av boligen. Skjeggkre er et vingeløst insekt som relativt nylig har etablert seg i Norge. Skjeggkre er ufarlig for mennesker, men oppleves for mange som ekle og ubehagelige å ha i boligen.

Selger engasjerte skadedyrfirmaet Pelias Norsk Skadedyrkontroll for å utrydde bestanden av skjeggkre i boligen. Etter ulike giftbehandlinger sank bestanden raskt, men kjøperne tok likevel ut stevning for tingretten med krav om heving eller prisavslag. Kjøperne fikk medhold i både tingretten og lagmannsretten om at boligens bestand av skjeggkre utgjorde en mangel som ga grunnlag for prisavslag. Den 27. april 2020 erklærte skadedyrfirmaet at boligen var fri for skjeggkre.

Høyesteretts behandling av saken

For Høyesterett var spørsmålet om kjøperne kunne kreve prisavslag for henholdsvis midlertidige bruksulemper ved retting og for mulig verdireduksjon på grunn av risikoen for at bestanden av skjeggkre ville ta seg opp igjen.

I dommen tar Høyesterett først for seg de rettslige utgangspunktene og konstaterer at både retting og prisavslag tar sikte på «å gjenopprette den avtalte balansen i kontraktsforholdet» og «[b]are der utbedringen ikke er vellykket, er det behov for prisavslag for å gjenopprette balansen».

Prisavslag for "restlytet"

Det første spørsmålet Høyesterett tok stilling til, var om kjøperne hadde krav på prisavslag for mulig verdireduksjon på grunn av risikoen for at bestanden av skjeggkre ville ta seg opp igjen – såkalt «restlyte» eller «restmangel», jf. avhendingsloven § 4-12 andre ledd. Høyesterett fant ingen grunn til å tvile på skaderapportens konklusjon om at boligen var fri for skjeggkre, og kjøperne hadde heller ikke «godtgjort» at det forelå et restlyte som reduserte boligens verdi. Høyesterett konkluderte dermed med at det ikke var grunnlag for prisavslag som følge av noe restlyte.

Prisavslag for den midlertidige bruksulempen

Det andre spørsmålet Høyesterett tok stilling til, var om kjøperne kunne kreve prisavslag for midlertidige bruksulemper ved retting. For at kjøperne skal ha rett på prisavslag forutsetter det at «utbedringen ikke er vellykket» eller rettingen ikke skjedde innen rimelig tid og ulempe, jf. avhendingsloven § 4-10 første og tredje ledd. Høyesterett anså skadedyrfirmaets tiltak i tråd med god og oppdatert faglig standard, og at rettingen skjedde uten urimelige ulemper innen rimelig tid. I vurderingen påpekte Høyesterett at:

«Selv om det for en del personer nok kan føles ubehagelig å vite at det er skjeggkre i huset, er ikke dette tilstrekkelig til å fastslå at rettingen innebar noen urimelig ulempe i lovens forstand. Det er riktignok anført at forekomsten av skjeggkre hadde omfattende negative konsekvenser for kjøperne i form av redusert livskvalitet, men vurderingen av lovens krav må som utgangspunkt skje ut fra mer objektive kriterier.»

Med en slik objektivt målestokk representerte ikke rettingen her en urimelig ulempe og Høyesterett konkluderte med at rettingen var skjedd i henhold til lovens krav, og at balansen i kontrakten var gjenopprettet. Kjøperne fikk heller ikke her medhold i sitt krav om prisavslag.

Praktiske konsekvenser av dommen

Dommen tydeliggjør utgangspunktet om at prisavslag kun kan kreves der «utbedringen ikke er vellykket». En enstemmig Høyesterett setter et endelig punktum for spørsmålet som har versert i det norske rettssystemet de siste årene – nemlig om en bolig som har hatt skjeggkre gir kjøperne rett på såkalt «skjeggkre-rabatt». Dette besvares avkreftende.

Høyesterett klargjør også betydningen av midlertidige bruksulemper og nedtoner betydningen av hvilket ubehag som kjøperne subjektivt har opplevd som følge av å ha skjeggkre i boligen. «Vurderingen må som utgangspunkt skje ut fra mer objektive kriterier.»

Dommen i sin helhet finner du her: Dom i HR-2021-668-A

Vår erfaring

Svensson Nøkleby bistår både kjøpere og selgere med problemstillinger innenfor fast eiendom. For privatpersoner er kjøp og salg av eiendom som regel den største investeringen de noen gang gjør, og de gjør det gjerne kun et fåtall ganger i løpet av livet. Da sier det seg selv at det kan være fornuftig å søke fagråd.

Del på facebook

Del på LinkedIn